اگر بخواهیم دقیق و رسا، چنین طرحی را روایت کنیم باید اینطور بگوییم:
طرح هادی، بافت موجود روستا را به دقت زیر ذره‌بین می‌برد و اصلاح و ساماندهی آن را در دستور کار قرار می‌دهد. سپس تعیین می‌کند که هر بافت و هر زمین تا چه میزان می‌تواند پیشرفت و پیشروی داشته باشد ضمن این که برآورد می‌کند هر زمین چگونه می‌تواند مورد استفاده قرار بگیرد و نوع کاربری آن‌ها از چه قرار است.
آیا این زمین مسکونی است یا می‌تواند تولیدی و تجاری باشد یا مُهر کشاورزی و زراعی می‌خورد. آبادانی روستا از دیگر اهدافی است که در این طرح دنبال می‌شود. به این واسطه، نیازمندی‌های عمومی روستا رصد می‌شود و به این نقطه نظر دست پیدا می‌کنند که چه تجهیزات و تاسیساتی را باید در جان روستاها تزریق کرد تا بر بالندگیشان افزوده شود.
چگونه برای یک روستا، طرح هادی تدوین می‌کنند؟
اجرای طرح هادی روستایی در روستاهای شمال
پیش از هرچیز عنوان کنیم که در مقاله پیش‌رو، مخاطبمان، طرح هادی روستایی است. خاطرنشان می‌کنیم طرح هادی با دو پسوند مطرح می‌شود، طرح هادی روستایی که با محوریت روستا پیش می‌رود و طرح هادی شهری که شهر های کوچک را نشانه می‌گیرد.
روستاهای شمال، غالباً میزبانی از طرح هادی را برعهده دارند. روستاهای شمال را مشمول طرح هادی کردن از رسالت‌هایی است که دولت، موظف به اجرایش می‌باشد. در راستای احقاق این امر، پشت سر گذاشتن چند گام ضروری قلمداد می‌شود.
اول این که نقشه ویلا باید مورد ارزیابی قرار بگیرد و برآیندی کلی از وضعیت فعلی روستا حاصل شود.
در این گام، مطالعات نخستین استارت می‌خورد با این هدف که وضعیت روستا به دقت بررسی و نمایان گردد.
نتیجه مطالعات در این قسمت به بحث گذاشته می‌شود تا یک خروجی مناسب حاصل شود، ضمن اینکه براساس بررسی‌های به عمل آمده، چشم اندازهایی تدوین می‌گردد.
در چهارمین گام، پروژه‌هایی که با توجه به وضعیت فعلی روستا، مناسب به نظر می‌رسند پیشنهاد می‌گردند و طرح هادی به مرحله تهیه و تدوین می‌رسد.
اهداف پیوند خورده با اجرای طرح هادی روستایی
مهم‌ترین هدفی که با اجرای طرح هادی روستایی، پیوند ناگسستنی برقرار کرده است، افزایش کیفیت زندگی و ارتقای معیشت و سطح رفاهی آن‌ها است. رونق سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه‌های عمرانی متعدد از دیگر اهداف مهمی است که طرح هادی روستایی، دنبال می‌کند. این طرح چرخه تولید-مصرف روستایی را نیز نشانه می‌گیرد تا از بهبود چنین سیکلی حمایت نماید و آن را چند گام به جلو سوق دهد.
پیرو این جریان که سیل مهاجرت از روستا به شهر، مدت‌هاست به راه افتاده، اعمال طرح‌هایی که طرح هادی روستایی در صدرشان جای خوش کرده است، خروج از این وضعیت را به همراه خواهد داشت و این جریان را به مسیر مناسبتری هدایت خواهد کرد.
اگر خاطرتان باشد به این نکته اشاره کردیم که در طرح هادی روستایی، قابلیت‌های روستا را استنباط می‌کنند و موقعیت اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی هر ویلا را زیر ذره‌بین می‌برند. بدین واسطه، در می‌یابند که هر روستا محتاج چه پیشرفت‌هایی است و اجرای کدامین پروژه‌های آبادانی و عمرانی در آن‌ها حیاتی است.
در نظر گرفتن تسهیلات مناسب
طرح هادی روستایی در روستاهای شمال اجرا می‌شود
در نظر گرفتن تسهیلات مناسب از دیگر مزایایی است که به واسطه اجرای طرح هادی روستایی عاید خواهد شد. تسهیلاتی که به این واسه در اختیار روستاها قرار می‌گیرد از ساخت واحدهای مسکونی و تولیدی تا تجهیزات رفاهی، اجتماعی متفاوت خواهد بود. با توسل به این تسهیلات، انتظار می‌رود خدمات بهزیستی و عمومی ممتازتری پیشکش روستاییان عزیز شود.
از مهم‌ترین پیامدهای اختصاص تسهیلات به روستاهای شمال و اقصی نقاط کشور، بهبود وضعیت اقتصادی آن‌هاست کما اینکه ارتقای تولید و بهبود اقتصاد در این کشور به افزایش اشتغال و شرایط اجتماعی، منتهی خواهد شد.
با اجرای این طرح، نظام توزیع خدمات با ساماندهی بهتری موفق به اجرای وظایف و رسالت‌هایش خواهد شد.
وضعیت فیزیکی روستا نیز در حضور طرح هادی روستایی، شمای بهتری به خود خواهد گرفت و پیشرفت را در ابعاد متعدد، نظاره خواهد کرد.
به عقیده مسئولان مربوطه، مهم‌ترین رکنی که می‌تواند به سودآوری این طرح کمک کند، جامع بودن این طرح است به طوریکه جوانب متفاوت را در بر می‌گیرد و بر همه ابعاد، پافشاری می‌کند.
منظور از توسعه در طرح هادی روستایی چیست؟
طرح هادی، روستا های شمال را نشانه می‌گیرد
از همان ابتدا اذعان نمودیم طرح هادی، توسعه و عمران را در پی خواهد داشت. آنچه سبب می‌شود در واژه توسعه، ریزتر شویم و دقیق‌تر آن را دنبال کنیم، توجه به این نکته است که آبادانی یک روستا، بار معنایی گسترده‌ای را به یدک می‌کشد، آبادانی تنها در گسترش کالبد و وجهه فیزیکی روستا خلاصه نمی‌شود.
پس اگر پس از اجرای طرح هادی روستایی، صرفاً شاهد بزرگ‌تر شدن روستا و گسترش ابعاد فیزیکی آن باشیم، این یعنی حق مطلب را آنطور که باید ادا نکرده‌ایم. با مطرح شدن مقوله توسعه روستایی، باید به این نکته واقف باشیم که توسعه چند جانبه است و چندین بُعد را درگیر می‌سازد. مثلاً بُعد اقتصادی، بُعد فرهنگی، اجتماعی و در انتها بُعد فیزیکی.
به روایت عرف، در طرح هادی، اراضی کشاورزی جایگاهی ندارند، انگار اطراف روستا را خط‌کشی کرده‌ایم تا مرز و حدودش را برجسته کنیم و با صدای بلند به همه اعلام کنیم که این قسمت، مختص زمین‌های مسکونی و تجاری است و بعد از این مرز می‌توانید به کشاورزی و زراعت مبادرت ورزید.
طرح هادی روستایی از کجا نشأت گرفت
آبادانی و توسعه در طرح روستایی
این قسمت را با بولد کردن یک نکته آغاز می‌کنیم:
پروژه‌های عمرانی که مورد حمایت طرح هادی روستایی واقع شده است، نشأت گرفته از مشکلاتی است که در روستاها قد علم کرده‌اند. به عبارتی آتش نیاز به پروژه‌های عمرانی در روستاهای کشور، شعله کشیده است به چندین دلیل مهم:
پراکندگی روستاها مهم‌ترین عارضه‌ای است که در تار و پود کشور تنیده است. اینطور بگوییم پراکنده بودن ویلاها، اجرای پروژه‌های عمرانی را دشوار ساخته و راه‌های منتهی به آبادانی روستاها را مسدود نموده است. نبود دسترسی‌های مناسب به مصالح مرغوب، از دیگر فاکتورهایی است که توسعه پروژه‌های عمرانی را محدود نموده و آن‌ها را بعضاً با بن بست همراه ساخته است.
تُهی بودن خزانه و یا اندک بودن اعتبارات از دیگر معضل‌های پیش روست، تا مدت‌ها به زعم اینکه همه بر سر مزایای اجرای طرح هادی روستایی متفق‌القول بودند اما کم بودن بودجه، به توقف و یا طولانی شدن اجرای آن، منجر شده بود.
کما این که در برخی روستاها، سوت آغاز طرح هادی را زدند و چند خیابان و تأسیسات را اصلاح کردند، اما تا نوبت به اصلاح خیابان‌های بیشتر رسید، کفگیر به ته دیگ رسید و به امان خدا رها شد، بنابراین برای اجرای چنین طرح کلانی، اختصاص بودجه مناسب، از مشکلات اجتماعی جلوگیری می‌کند و به تسریع تصاحب اهداف، منتهی خواهد شد.
مسئولان پیرو چنین اتفاقاتی که در ماه‌های ابتدایی اجرای طرح هادی، مشاهده می‌شد، دوباره کاری را به عنوان مهم‌ترین پیامد کمبود اعتبار عنوان کردند. گمانه‌زنی برخی از نهادها این است که اجرای پروژه‌های عمرانی در روستاها چندان مهم نیست که این مقوله بر تباهی‌ها می‌افزاید. تمایل اندک روستانشینان به ماندن در روستاها، موجبات جدی نگرفتن این طرح‌ها را فراهم ساخته است.
باید کارشناسان فنی پای کار بیایند
با اتمام مطالعات و بررسی نقشه‌های مربوط به هر روستا، جهت تصدیق برآوردهای انجام شده، کارشناسان فنی به محل روستا مراجعه می‌کنند تا واقعیت را از نزدیک وارسی کنند و به پشتوانه مشاهداتشان، تایید اطلاعات ثبت شده را در دستور کار قرار دهند. با تایید این کارشناسان، طرح هادی تدوین شده جهت اجرا در روستای مربوطه، به مراحل نهایی خود نزدیک می‌شود.
به عنوان مثال، به معابر و شبکه‌های عبور و مرور روستاها دست درازی می‌کنند و اصلاح شان را در دست انجام می‌گذارند. اهتمام می‌ورزند به جدول‌گذاری خیابان‌ها یا اعتنا می‌کنند به اصلاح تأسیسات آب و پل میادین.
این طرح به علاوه پیوند ناگسستنی دارد با ارتقای بهداشت روستاها و گره کور خورده است با بهبود محیط روستا، با هدفمند کردن ساخت و ساز در روستاها، با ساده‌سازی و تسریع عبور و مرورها، عواملی که شاید میل به مهاجرت از روستا را در میان ساکنان این دیار، کمرنگ کند که مانعی است بر سر راه حاشیه نشینی‌ها (تا روستاییان قرار را به فرار ترجیح دهند!)
اما و اگرهای خرید زمین در شمال کدامند؟
این طرح که ساخت و ساز ویلا در حریم روستایی را هم نشانه می‌گیرد و به دستان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه شده، دارای کاربرد‌های زیادی است. ممکن است بنیاد مسکن، هر از گاهی، دستی در این طرح ببرد و جزئیاتش را تغییر دهد، جهت عقب نماندن از این کاروان، بهترین کار مراجعه به دهیاری‌ها و شهرداری‌هاست تا شما را مطلع کنند از آخرین تغییراتی که در بطن طرح هادی، تزریق شده است.
به پشتوانه این طرح، زمین‌هایی که خارج از محدوده طرح قرار دارند، برای ساخت و ساز مناسب نیستند. اگر خرید زمین در شمال را انجام دهید بی آن که بدانید زمین شما درون بافت قرار دارد یا خارج از بافت، اشتباه بزرگی مرتکب شده‌اید.
با مطرح شدن طرح هادی روستایی باید بیشتر حواسمان را جمع کنیم. بعضی از زمین‌ها داخل بافت هادی قرار دارند اما بعضی از آن‌ها که اتفاقاً مخاطب اصلی ما در این نوشته هستند، خارج از بافت لقب می‌گیرند. باید قبل از مبادرت ورزیدن با خرید زمین در شمال، بدانید زمین داخل بافت است یا خارج بافت، جا خوش کرده.
آیا زمین من داخل بافت است؟
داخل بافت بودن یک زمین به این معناست که در سیطره طرح هادی قرار گرفته است. به زمین‌های موجود در این طرح، مجوز ساخت داده می‌شود. بنابراین این زمین‌ها در غیاب هر مشکلی، می توانند میزبان ساخت و ساز ویلا باشند، عاملی که در زمین‌های خارج بافت، حکایت متفاوتی برایشان روایت شده. خارج بافت بودن، به معنای قرارگیری زمین خارج از محدوده طرح هادی روستایی است و آنچه خارج از این دایره باشد، از نعمت ساخت و ساز بی‌بهره خواهد ماند.
خرید زمین روستایی، سنسورهایتان را فعال کنید
آگاهی به قوانین ملکی از واجبات است. شاید جریان ویلاهای ساخته شده در زمین‌های جنگلی شمال که محکوم به تخریب شدند را شنیده باشید، نقطه فراز این داستان، تنها عدم اطلاع از قوانین ملکی است. خرید زمین در شمال، که این روزها، برچسب سرمایه‌گذاری خورده و روشی برای حصول سود، عنوان می‌شود، باید قانونی باشد یعنی خرید زمین و ساخت و سازهای بعدی در لوای قانون‌های تصویب شده، اتفاق بیفتد.
این نکته را همیشه در کوله پشتی خود به همراه داشته باشید که پیش از خرید زمین روستایی باید، سنسورهایتان را فعال کنید که دلیلش در همین داخل و خارج بافت بودن، ریشه دوانده است. با علم به این موضوع که طرح هادی روستایی تنها زمین‌های روستایی و حریم روستا را نشانه می‌گیرد، واژه داخل و خارج بافت تنها با زمین‌های پراکنده شده در دل روستاها، در تنیده است و در شهرستان‌های شمال، شاهد استفاده از این لغات نیستیم.
فرض می‌کنیم با آگهی خرید زمین روستایی در شمال، مواجه شده‌اید و اتفاقاً هر چه ویژگی‌ها و امتیازاتش را رصد می‌کنید جز دادن نمره قبولی، نکته ای ذهنتان را درگیر نمی‌کند. با دیدن واژه روستایی، باید دید خرید این زمین، توجیه‌پذیر است یا نه. باید دانست داخل بافت است یا خارج بافت. با خرید زمینی در شمال که خارج از بافت قرار دارد، برای ساخت ویلا درونش، محدود می‌شوید و اگر ویلا بسازید، شهرداری آن را صاف می‌کند، مگر مُهر تأیید خورده باشد پای این که، زمین مورد نظر درون بافت روستایی است.
سند زمین را رصد کنید
بیشتر زمین‌های روستایی و اراضی چنبره زده در شهرهای کوچک شمال، دارای سند شورایی، هستند. این سندها مُهر و موم شده‌اند اما به دست چه کسانی؟ به دست شورای محل نه دفاتر اسناد رسمی. همین اتفاق از اعتبارشان می‌کاهد و آن‌ها را چند گام به عقب هُل می‌دهد.
غافل نشویم از ضرورت پروانه ساخت ویلا
ساخت و ساز ویلا، امری است رایج در شمال ایران. ساخت ویلا، پروسه‌ای است که لازمه‌اش اجازه دولت است، این شهرداری است که سوت شروع را به صدا در می‌آورد و اعلام می‌کند شما مجازید به شروع ساخت ویلا. مجوز ساخت یا پروانه ساخت، همان تاییدیه است که شهرداری در اختیارمان می‌گذارد تا با زبانی قانونی، تأییدش را به دستمان برساند.
شهرداری پیش از آنکه همنوا شود با صاحب زمین و پروسه ساخت ویلا در زمین مربوطه را تایید کند، مامورانش را پای زمین می‌فرستد تا جزئیاتش را از نزدیک بررسی کنند و خود مدارک و اطلاعات مربوط به زمین را، مورد کند و کاو قرار می‌دهد تا خلاهای موجود را دریابد و حکم نهایی را صادر کند.
مجوز ساخت ویلا پس از بررسی نوع کاربری زمین، صادر خواهد شد، پس از این که شهرداری خاطر جمع شود ویلا درون بافت هادی قرار دارد. بنابراین یادآور می‌شویم که صدور مجوز ساخت ویلا، به موازات بررسی نوع کاربری زمین، انجام خواهد شد، به موازات بررسی طرح هادی روستایی. بدون مجوز ساخت، گرفتن سند محال و نشدنی است.
زمان اجرای طرح هادی 10 سال مقرر گردیده است
طرح هادی روستایی در روستاهای شمال
از سال 78 که نخستین بار نام طرح هادی را به میان آوردند و از برتری‌هایش گفتند، قریب به 20 سال می‌گذرد. در نخستین روزها تدوین طرح هادی روستایی، مقرر کردند طرح را به مدت ده سال پیاده‌سازی می‌کنند و براساس بازخوردهایی که در خلال این ده سال، اتخاذ می‌شود، بازنگری‌هایی را روی طرح، اعمال خواهند کرد.
به همین دلیل است که عنوان کردیم باید با آخرین جزئیات طرح هادی آشنا بود و برای نیل به این هدف، قبل از هر اقدامی، به شهرداری و دهیاری منطقه مراجعه نمود. نقشه طرح هادی، در دست دهیاری و شهرداری است، با مشاهده این نقشه، ضمن محرز شدن داخل و خارج بافت روستایی، کاربری زمین‌های موجود نیز تعیین و شفاف می‌گردد.
طرح جامع، جایگزین طرح هادی در شهرها می‌شود
شاید این سؤال ذهنتان را درگیر کرده باشد که اگر برای زمین‌های روستایی، طرح هادی لحاظ شده است پس تکلیف زمین‌های شهری چه می‌شود. در شهرهای بزرگ طرح جامع را جایگزین طرح هادی روستایی شهر (طرح مصوب برای زمین‌های موجود در روستاها) کرده‌اند.
تغییر کاربری زمین، ما را به هدفمان نزدیک می‌کند
اگر صاحب زمینی هستید که از قضا داخل بافت، قرار دارد، می‌توانید با روی آوردن به تغییر کاربری، در راستای هدفتان گام بردارید. چنانچه بنیاد مسکن و سازمان اراضی، با تغییر کاربری زمین شما موافقت کنند، می‌توانید یک زمین را از داخل بافت به خارج بافت تغییر دهید و یا بالعکس.
در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اینطور آمده است که بنیاد مسکن موظف به اجرای طرح هادی برای روستاهایی است که شمار خانوارهای آن به بالای 20 عدد می‌رسد.
صحبت پایانی
طرح هادی روستایی همانطور که گفته‌ایم و گفته‌اند، حکایت از طرحی دارد که نیازهای ساکنان روستا را نه تنها در زمان حال که در آینده‌ای دور و نزدیک را برآورد می‌سازد و با اعتنا به برآوردهای حاصله، تلاش دارد رفاه و معیشت ساکنان روستا را به حد کمال برساند. نیازها و خواسته روستائیان را متر می‌کند و در راستای عینیت بخشیدن به آمال و آرزوهایشان گام بر می‌دارد.
تعیین می‌کند هر روستا نیازمند چه خدماتی است و تشنه چه فعالیت‌هایی است و برای نیل به این امکانات، تأسیسات و ابزارهای مورد نیاز را لیست می‌کند و در یک کلام منتهی می‌شود به مدیریت شایسته‌تر روستاهای پراکنده شده نه تنها در شمال که در اقصی نقاط کشور.